Офертните цени на имотите са значително по-високи от цените на реално сключените сделки

Разговаряме с Ивайло Кръстев, експерт в областта на недвижимите имоти и управител на агенция ИМОТИ ДОВЕРИЕ. Помолихме го за кратък анализ на деветмесечието на 2012 г.

– Г-н Кръстев, какви според вас са основните тенденции при сделките с имоти за деветмесечието на 2012 година?

През последните месеци на имотния пазар се утвърди тенденцията, купувачи да са местни лица и рускоговорящи граждани, като сделките в София са преди всичко от местни лица, а тези по Черноморието – предимно от руски купувачи. Известен брой сделки се осъществяват и от лица от други националности.
През 2012 г. се установи тенденция на спад на броя продажбите в София спрямо 2011 г. и то със забележителните 25 %, ако се сравни първото шестмесечие на 2012 г. със същия период на 2011 год. Това сочат данните, предоставени от Агенция по вписванията.

По мнения на брокери в столицата се наблюдава спад на цените на продадените апартаменти с около 10 % на годишна база. Закупуват се предимно по-изгодни жилища – сегментът между 25 000 и 45 000 евро. Интересно е, че офертните цени се запазват на сравнително високи нива.

Раздвижването в луксозния сегмент е несъществено. На пазара излязоха не малък брой оферти на обзаведени просторни жилища в престижни райони, като например в района на „Докторски паметник” и на бул. „В. Левски”, включително и такива в затворени комплекси, например в подножието на планина „Витоша”. Реализирани бяха продажби на имоти на цени, значително различаващи се от първоначалните офертни нива. При тези сделки продавачите често пъти свалят до 40 % от оферираната цена. Купувачи на такива имоти обикновено са по-заможни българи, живели и работили дълго време извън страната. Нараства предлагането на ипотекирани луксозни имоти с просрочени кредити от банкови институции. Най-много сделки в София все пак се реализират в жилищните комплекси “Младост”, „Люлин”, “Надежда” и в районите, намиращи се в близост до софийското метро.

Купувачите поддържат високи изисквания относно качеството на имотите, локацията и състоянието на инфраструктурата. Сделките във всички сегменти вече се сключват едва след 25 – 30 огледа на имота, вместо след 15-18 огледа, както бе преди 4 – 5 години.

Ваканционни апартаменти на морето се купуват предимно от руснаци. Предпочитанията им са завършени, обзаведени апартаменти, в работещи комплекси, в близост до магазини и ресторанти.

– Може ли да се говори за някаква периодичност или “цикличност” в “модата” на различните видове имоти? За първите 9 месеца на тази година изявено ли е търсенето на някакъв определен вид имоти?

Действително през отделните периоди интересът на купувачите се насочва към отделни сегменти, но за някаква проявена закономерност, изразяваща се в цикличност, трудно може да се говори. В София и в големите градове най-силно е изразена връзката между търсенето на имоти, инвестициите и състоянието на трудовия пазар, оживлението на който привлича човешки ресурси от останалата част на страната. Ограничените инвестиции и безработицата оказаха негативно влияние върху пазара през 2012 год. – нещо, което не се забелязваше през 2010 и 2011 год.

В момента мотор за съживяването на имотния пазар се явява земеделската земя. В редица земеделски райони като Добрич, Шумен, Плевен, Силистра, Монтана и Видин се забелязва траен интерес към покупката на земи. Тук влияят фактори като Европейските субсидии за земеделие, рентните вноски и нуждата на местното население от паричен ресурс. Очаква се допълнително активизиране на пазара на земеделски земи след прибиране на реколтата – през IV тримесечие на годината.

От ваканционните морски курорти преобладават сделките в ценовия диапазон между 400 и 600 евро на кв.м. за необзаведени апартаменти, разположени относително далеч от плажа. Очаква се този интерес да се превърне в трайна тенденция.

Интересът на гръцки граждани към закупуване на имоти в южна България е нараснал, тенденцията от 2011 год. се запазва. Бизнесът търси най-вече производствени и логистични сгради – цехове и складове, а гражданите – апартаменти в зимните ни курорти, както и селски къщи. Повишава се интересът на рускоговорящи клиенти към закупуване на къщи и апартаменти в този район, подходящ също за зимен туризъм.

– Как се движат цените – има ли стабилизация и с нивата от коя година може да се сравнят цените в момента?

Наблюдава се спад на цените на жилищните имоти на територията на големите областни центрове, значително е понижението на цените в София. Това понижение е по-ясно изразено при жилищата от ниския и среден ценови диапазон. Продажните цени на жилищните имоти в края на третото тримесечие на 2012 г. са съпоставими с тези през 2006-2007 година.

Като ценови нива жилищата в централната част на София (без луксозните, обзаведени апартаменти), спаднаха до нива между 700 и 1000 евро/кв.м. Къщите в периферните квартали като Драгалевци, Симеоново и Бояна се предлагат на високи цени, но сделки се реализират на далеч по-ниски нива от първоначално обявените. В северните райони, където цените са доста по-ниски (има къщи и за 30 000 – 40 000 евро), трудно могат да се намерят подходящи за живеене имоти на атрактивни цени. Офертните цени на имотите са значително по-високи от цените на реално сключените сделки – средно с 15 % – 18 %. По този въпрос можете да чуете различни мнения, при нас реалностите са такива.

Цените на ваканционните имоти на морето са без съществени промени спрямо нивата от 2011 г. Средните продажни цени са в диапазона между 450 и 1000 евро на кв.м., като горната граница е за апартаменти, намиращи се по-близо до плажа.
В зимните курорти активността в момента е сравнително висока. Средната цена на продадените през изминалото тримесечие обзаведени апартаменти във функциониращи комплекси в Банско е около 450 – 500 евро на кв.м. В Боровец апартаментите се оферират на сравнително по-високи цени.

Цената на земята в момента варира между 250 и 350 лева/дка, но качествената земеделска земя от трета категория в общините Тервел, Добрич и Генерал Тошево се продава на 650 до 800 лева/дка. Изключително качествените земи в района на Балчик достигат и до1000 лева/дка.

Селски къщи се продават най-често в районите на Пловдив и Стара Загора, като най-търсени са тези, на цени около 15 000 лева. Масивните и в добро състояние за живеене селски къщи достигат и 60 000 – 70 000 лева, но намиращи се на разстояние 20-25 км от София.

– Общо мнение е, че руснаците са чужденците, които купуват имоти в България. Какво търсят (земя, готови жилища или и двете) и какви цени са склонни да плащат?

До неотдавна българско Черноморие и ваканционен имот у нас означаваше за рускоговорящите клиенти предимно Слънчев бряг. През последните години обаче силен интерес има и към Созопол, Лозенец, Царево и други морски курорти от южното ни Черноморие. Немалка част от руснаците, които купуват ваканционен имот в България, са с намерение да живеят в него за постоянно. Част от тях планират да заживеят в страната ни и след пенсионирането си. Задължително изискване е имотите да са напълно завършени, предпочитат се в затворени комплекси и с изградена инфраструктура. От значение са привлекателната околна среда, сигурността за поддръжката и качество на строителството.

– Как следва да постъпим, ако ни предстои сделка с недвижим имот?

Свържете се с Ваш доверен брокер на недвижими имоти или попитайте за препоръка, ако нямате такъв. Мнения на близки приятели в този случай могат да се окажат изключително ценни. Важно е също да проучите агенцията, в която работи Вашият брокер. Предложете среща на място в офис на фирмата – убедете се, че зад лъскавия сайт стои наистина добре изградена структура от професионалисти. Всяка уважаваща клиентите си агенция за недвижими имоти би следвало да предоставя комплексна услуга при сделка с имот. Това включва работата не само на брокери на недвижими имота, а също на юристи, кредитни специалисти, оценители, архитекти и строителни инженери. Убедите ли се, че сте на правилното място, то възлагайте извършването на услугите по посредничество със сключване на споразумение или договор за поръчка. По този начин ще избегнете бъдещи искания за прекомерно високи възнаграждения и ще сте наясно какво можете да очаквате от съответната агенция.

Разбира се, ние, работещите в ИМОТИ ДОВЕРИЕ, също сме на разположение. Можете да ни намерите на телефон 02/4218401, да ни пишете на info@imotidoverie.com или да ни посетите на място в офиса, намиращ се в непосредствена близост до метростанция “Младост 1”. Адресът е София 1784, ж.к. Младост 1, бул. Андрей Сахаров 14 Б. Ще се радвам да получа лично мнения и препоръки за нашата работа – те са изключително ценни за нас.

Справка относно броя вписвания по персонална и реална система за град София.
Източник: Агенция по вписванията

Период                             Продажби                Законни              Договорни
ипотеки                ипотеки
04.2012 – 06.2012 г.                  4585                             565                        1399
01.2012 – 03.2012 г.                  3324                             371                          917
10.2011 – 12.2011 г.                  6045                             701                        1615
07.2011 – 09.2011 г.                  3971                             524                        1353
04.2011 – 06.2011 г.                  6938                             800                        2198
01.2011 – 03.2011 г.                  3644                             368                        1135

You may also like...

2 Responses

  1. чанта says:

    Важно е да знаем, че офертните цени на имотите са значително по-високи от цените на реално сключените сделки.И при сключване на подобен договор не би трябвало да се хващаме на тези малки трикове.Все пак всеки иска да вземе колкото се може повече за своят имот.Започнаха на пазара излязоха не малък брой оферти на обзаведени просторни жилища в престижни райони, като например в района на „Докторски паметник” и на бул. „В. Левски”, включително и такива в затворени комплекси, например в подножието на планина „Витоша”, така е.Много благодаря и за тази справка относно броя вписвания по персонална и реална система за град София.Статията е страхотна и определено ще ни бъде от полза.

  2. Цените в момента са поне 2,5-3 пъти над цените, отговарящи на жизнения стандарт. Затова всъщност 90% от предложените имоти изобщо не се продават. Просто стоят като оферти. Но това не са истински оферти, след като няма сделки. На оферта за 100 хиляди евро, по която няма сделка, можем да и сложим и цена от 1 милион евро. Ефектът ще е същия. Т.е. и двете не са оферти, а са просто публикации из сайтовете.

    Принципно, цените на имотите трябва да спаднат 2-3 пъти, за да се събуди пазарът. Допускам обаче, че това няма да стане номинално, а чрез инфлацията. Цените ще се задържат на тези нива с леки движения по-скоро надолу. Но с времето инфлацията ще повиши цените на останалите стоки и заплатите, и така нещата ще си дойдат на мястото. Т.е. може да се очаква тези цени да останат поне докато доходите ни се удвоят номинално.

    Тези процеси са в ход. В ЕС очевидно са решили да унищожат еврото чрез инфлация.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *